Мы рекомендуем начинать с оценки дома, выполняется оценка самостоятельно либо с помощью сертифицированных агентств (услуга платная). Это позволит отсеять предложения с завышенной стоимостью недвижимости.
При оценке учитывается:
положение дома, развитость инфраструктуры в районе;
материал изготовления, год постройки, количество проведенных ремонтов, наличие дефектов;
состояние земельного участка, качество земли, размер участка;
наличие дополнительных построек на участке;
проведены ли коммуникации, требуется ли дому дополнительная отделка.
Рекомендуем поторговаться с продавцом. Выберите несколько вариантов домов одной ценовой категории, осмотрите их все и затем пробуйте торговать с владельцем того дома, который вам больше всего понравился. Весомый аргумент – дома того же класса, но по более низкой цене. Продавцы изначально могут закладывать в цену возможность небольшого торга, так что скидку в 5-10% от базовой стоимости получить можно.
При самостоятельной оценке максимум, что можно сделать – сравнить цены с аналогичными предложениями в том же районе. Если цена заинтересовавшего вас предложения не выбивается из средних показателей, переходим к следующему этапу.
Какие документы нужно проверить перед сделкой?
Как купить дом в Феодосии, чтобы всё прошло по закону. В противном случае ваше право собственности на дом и участок может быть оспорено.
Чтобы исключить это перед покупкой частного дома рекомендуем обратить внимание на:
документ, подтверждающий право собственности на дом. Продавец должен предоставить свидетельство о госрегистрации, а если он построил дом самостоятельно, то еще и акт приема постройки в эксплуатацию;
техпаспорт – нужно 2 таких документа. Первый касается строений, в нем есть поэтажные планы каждой постройки на территории участка, второй – домовладения в целом. На втором документе содержится план участка со всеми постройками, указанием их реальной стоимости. Обратите внимание – на документе должна быть печать областного БТИ;
из домовой книги продавец обязан сделать выписку. Так вы поймете сколько людей прописано в доме;
желательно, чтобы все зарегистрированные в доме жильцы дали письменное согласие выписаться из него в оговоренные при заключении договора сроки;
не должно быть долгов;
выписку ЕГРП;
кадастровый паспорт.
Если продавец – семейная пара, то к перечисленному набору документов добавляется согласие супруга/супруги. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, то понадобится еще и согласие со стороны органов опеки.
Отсутствие одного из перечисленных документов – не повод записывать продавца в мошенники. Но сделку заключать рекомендуем только при наличии всего перечисленного пакета документов.
Сделку рекомендуем заключать при наличии полного пакета документов.
Как составить предварительный договор?
Составляется до заключения сделки, в нем стороны оговаривают ключевые условия, на которых в будущем сделка будет заключена. По умолчанию срок действия предварительного договора равен 1 году, при его составлении стороны могут установить произвольный срок, в течение которого договор будет иметь силу.
В договоре:
описывается предмет заключения сделки;
оговариваются условия, на которых сделка будет заключена в будущем. Например, продавцу можно запретить в течение срока действия предварительного договора проводить перепланировку дома, какие-либо работы на участке;
в договоре оговаривается и штраф если сделка не состоится по вине продавца. Например, продавец выплачивает покупателю штраф, равный двойному размеру задатка + 2% от покупной цены. Если сделка сорвалась по вине покупателя, то он теряет только задаток.
Мы рекомендуем подойти к составлению предварительного договора столь же ответственно, как и к основному. Государственная регистрация этого документа не нужна.
Как составить основной договор?
Именно на этом этапе покупатель передает продавцу деньги и сделку можно считать состоявшейся. По желанию сторон основной договор можно заверить у нотариуса, но это не является обязательным требованием. В договоре указывается:
название;
где и когда был заключен;
перечень объектов, являющихся предметом сделки (так как на земельном участке помимо дома есть и другие постройки, то их перечисление является обязательным);
по перечисленным выше объектам указываются идентификационные признаки (то есть расположение, площадь, присвоенные регистрационные номера, для земли – ее назначение);
обязательно указывается сумма. Причем отдельно общая и по каждому из объектов;
дополнительные условия – включаются в договор при желании обеих сторон. В них, например, оговаривается какая из сторон оплачивает услуги юристов;
можно указать, что договор одновременно является актом передачи продавцом и принятия покупателем дома в собственность. Можно составить отдельный акт, работоспособны оба варианта.
Рассчитываться с продавцом желательно при свидетелях. Это может быть нотариус, работники банка (если средства хранились там). Это нужно для того, чтобы исключить даже минимальную вероятность того, что в будущем продавец попытается оспорить ваше право собственности на дом.
С момента подписания договора и акта приемки/передачи сделку можно считать состоявшейся, вы являетесь новым собственником дома и земельного участка. Не забудьте – договор составляется и подписывается в 3 экземплярах, по одной копии каждой из сторон и еще одна – государственному Регистратору.
Договор составляется и подписывается в 3 экземплярах.
Как происходит государственная регистрация сделки?
При покупке дома госрегистрация обязательна. Заявление с пакетом документов рассматривается за 10 рабочих дней.
Для госрегистрации понадобятся:
обращение к регистратору со стороны продавца и покупателя;
документы, устанавливающие право собственности на объекты сделки;
техпаспорт на дом, кадастровая выписка о земельном участке;
основной договор с подписями обеих сторон (если отдельно составлялся акт приемки/передачи, то добавляется и он);
справка, в которой перечисляются все зарегистрированные в доме граждане;
квитанция, подтверждающая факт оплаты пошлины.
К необязательным документам относятся разрешение со стороны органов опеки (если продавец проживал в доме с детьми) и согласие супруга/супруги.
