Как разделить жилой дом в натуре между собственниками
Реальный раздел жилого дома в натуре-это раздел общей собственности на доли и перевод этих долей в частную собственность. Когда объект недвижимости находится в общей собственности совладельцев, очень сложно принимать решения, связанные с пропиской, уплатой коммунальных платежей, ремонтом дома. Поэтому собственники выделяют свою долю из общей не только документально, но и в отдельное помещение. Осуществить такой раздел практически бывает затруднительно. Причин может быть несколько:
технические;
финансовые;
межличностные конфликты – нежелание жильцов мирно договориться.
Когда можно разделить дом в натуре
Чтобы разделить объект недвижимости необходимо руководствоваться ст. 252 ГК РФ , учитывать технические характеристики объекта и возможности выполнения раздела в действительности.
Раздел дома в натуре возможен, если:
не понадобится существенная перестройка, реконструкция жилья;
выделенные объекты соответствуют техническим и санитарным нормативам;
не нарушены инженерные коммуникации;
не ущемлены права соседей;
все помещения обособленные, у каждого отдельный вход;
выделенные помещения подходят для проживания.
Важно. Если объект признан аварийным разделить его невозможно.
Как разделить дом в натуре
Начиная процесс раздела необходимо заказать строительно-техническую экспертизу, чтобы определить можно ли выделить каждому собственнику отдельную площадь с отдельным входом.
Все изменения должны быть отражены в заключении эксперта:
можно ли выполнить техническую часть раздела;
варианты возможных перепланировок;
стоимость строительных работ;
размер компенсации в случае невозможности поделить объект в соразмерном соотношении частей;
оценка рыночной стоимости делимого в натуре объекта.
После заключения экспертизы необходимо получить разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию и технический план здания. Если возможно разделить дом, а прилегающий земельный участок стоит на кадастровом учете, то можно разделить и земельный участок. Выделенные участки не должны менять вид разрешенного пользования.
Кадастровый инженер определяет границы и размер каждого участка. Если размер выделенного участка небольшой необходимо обратиться в муниципалитет, с целью узнать минимум, который установлен в регионе относительно размера наделов (Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ)
В случае, когда размер выделенного участка меньше установленной минимальной нормы, земля останется в общей долевой собственности.
На сколько долей можно разделить дом
При разделе дома на доли необходимо учитывать условия осуществления раздела, установленные нормами ст. 252 ГК РФ и заключения строительно-технической экспертизы. Раздел дома на двух хозяев возможен, если:
отсутствует запрет на деление недвижимости;
не ухудшатся общие технические характеристики объекта;
не изменится целевое назначение выделенных частей;
цена отдельных долей равна рыночной стоимости цельного объекта;
отдельно выделенные помещения оборудованы индивидуальным входом и удобны для проживания.
Законом предусмотрено, что совместная собственность делится максимум на три части. При четырех и большем количестве совладельцев используются другие способы распределения имущества.
Минимальная норма жилой площади при разделе
В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса РФ норма жилой площади равна 12 квадратных метров при расчете на одного человека. Данный показатель имеет различные значения в зависимости от целей его применения и региона.
Если площадь помещения выделенной доли менее установленной нормы раздел допускается. Важное условие, чтобы были соблюдены все технические и санитарные нормы.
Критическая норма выделенной отдельной доли составляет 8,1 кв.м. Площадь жилого помещения не может быть меньше данного показателя.
Когда раздел объекта невозможен
Разделить объект недвижимости на доли в натуре невозможно в следующих случаях:
Не достигнуто взаимного согласия всех совладельцев.Вопрос можно решить через суд.
На объекте имеются незаконные постройки. Их можно снести или узаконить.
Не позволяют технические характеристики дома и инженерные системы.
Ветхий объект, непригодный для проживания.
Дом куплен с использованием средств материнского капитала.
С чего начать раздел дома
Признаки законности раздела дома в натуре:
выделенное отдельное помещение предназначено для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним помещением, расположено на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
проведена госрегистрация права и присвоен юридический адрес;
не нанесен вред имуществу других дольщиков.
После разделения каждый собственник может-продать, подарить, завещать, заложить свою часть собственности.Первый претендент на покупку – сосед.
Начинать раздел объекта в натуре следует в следующем порядке:
получить разрешение на перепланировку на каждую выделенную долю;
оформить кадастровый и технический паспорт;
провести межевание участка и подготовить необходимые документы;
составить соглашение;
поставить объект на государственный кадастровый учет;
зарегистрировать право собственности;