Инвестиции в доходную недвижимость. Если надумаете, то лучше вкладывайте за рубежом

Под инвестициями в зарубежную недвижимость понимается вложение денег в ликвидные объекты, у которых большой потенциал для роста продажной стоимости.

Как сделать инвестиции в доходную недвижимость

Инвестиции, которые часто оправдывают ожидание роста цены, кроются в следующих вариантах.

• Приобретение жилья на этапе строительства или даже на этапе котлована. Обычно с окончанием строительства цена недвижимости резко увеличивается. Этим пользуются юркие инвесторы. Вкладывать деньги на этапе котлована достаточно опасно, потому что всегда есть риск заморозки строительства и превращения объекта в недострой. Не нужно думать, что такие проблемы присущи только России. За рубежом тоже очень много недостроев, но там более развита система компенсаций при проблемах с застройщиком.
• Покупка недвижимости на торгах по банкротству или на аукционе. Те собственники, которые имеют жизненные трудности часто сбрасывают недвижимость в быстром темпе при помощи аукционов. Иногда должники в процессе банкротства реализуют заложенное имущество по аналогичным схемам. В России приобретение заложенной недвижимости на аукционе проходит этап становления. Имейте в виду, что некоторые агентства недвижимости плотно занимаются этим направлением. Имеет смысл тесно работать именно с ними.
• Приобретение убитой недвижимости с целью капитального ремонта и перепродажи. Здесь нужно внимательно просчитывать все риски. Дело в том, что одно дело сделать стейджинг помещения, а другое организовать капитальный ремонт. Во втором случае затраты на приобретение и ремонт в будущем могут не окупиться перепродажей. Я бы рекомендовал обратить внимание на этот способ тем людям, которые хорошо разбираются в ремонте и строительстве. У меня есть опыт работы в этом направлении. Я покупал убитые квартиры и самостоятельно нанимал ремонтные бригады. Поскольку я разрешал рабочим жить в моей квартире, то за ремонт они брали значительно меньше денег.

Если вы рисковый человек, то можете расчитывать на прибыль в размере 15-20% годовых и даже больше. Также есть риск ничего не заработать или уйти в убыток, а также получить недострой или вовсе оказаться жертвой мошенников.

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Инвестиции в недвижимость на территории Российской Федерации не отличаются высокой доходностью. Откровенно говоря разница между недостроенной и готовой недвижимостью достаточно скромная. Некоторые могут возразить и сказаться, что это не так. Но только тот, кто пробовал сразу после сдачи объекта продать его с хорошей маржей меня поймёт.

В связи с изложенным предлагаю обратить внимание на рынок инвестирования в недвижимость за рубежом. Эта тема уже неоднократно поднималась. Неплохо её описал Forbes в статье «Вложения в зарубежную недвижимость имеют множество рисков». Хочу актуализировать некоторую информацию и дать расширенное понимание порогов входа в инвестиции в недвижимость за рубежом.

Минимальный порог входа очень сильно отличается от страны к стране и достигает разницы в десятки раз. Новичкам в деле инвестиций стоит ориентироваться на сумму от 20 000 долларов и выше.

Возьмите лист бумаги и прикиньте на нём какие единовременные траты вы должны совершить, чтобы приобрести недвижимость, какие ежегодные расходы на содержание недвижимости возникнут (это очень важно, поскольку налоги в зарубежных странах достаточно высокие). Далее сравните полученную сумму с ожидаемым годовым доходом. После сделайте мозговой штурм и решите нужны ли вам инвестиции в доходную недвижимость за рубежом или нет.

Рассмотрим каждый этап подробнее.

Единовременные затраты на покупку недвижимости

В них входит достаточно много слагаемых. Это не только стоимость самого объекта. Плюсуйте госпошлину за регистрацию права собственности, услуги юриста или нотариуса. В среднем они берут 2% от стоимости объекта. Если работает риэлтор, то он возьмёт ещё около 3% от цены объекта, но бывает и дороже. Не забудьте про ремонт и покупку мебели.

В целом выходит такая калькуляция. Если объект стоит 50 000 долларов, то полные единовременные затраты на покупку составят около 65 000 долларов. Формула нелинейна и зависит от многих факторов.

Ежегодные расходы на содержание недвижимости

Это налог на недвижимость. Нет стран где бы он был большим. Вы свободно уложитесь в 500 долларов. Помните о подоходном налоге от аренды. За границей ставка колеблется в диапазоне от 20 до 40%. Тут бы вспомнить российские 13%.

Вам определённо понадобятся услуги управляющих, которые будут вести ваш объект. Их услуги обойдутся примерно в 500 долларов. Закладывайте необходимость текущего ремонта. Оптимальной цифрой станет 7-8 тысяч долларов ежегодно.

Страхование стоит недорого – редко сумма дотягивает даже до одной тысячи долларов. Коммунальные платежи лучше переложить на плечи арендаторов, ведь это ещё около 6 тысяч долларов в год.

Ожидаемый годовой доход

Считаем прибыль после уплаты налогов и оплаты расходов, а также учитываем повышение цен на недвижимость. Последнее актуально только в случае планирования дальнейшей перепродажи.

Проведя расчёт доходности по суммам приведённым выше имеем, что для окупаемости вложений потребуется около 17 лет. При этом вилка окупаемости варьируется от 10 до 26 лет. Я считаю, что это безумно долго.

На сегодняшний день вложения в зарубежную недвижимость неактуальны из-за дороговизны. В случае, если вы готовы долго ждать, то можно попытаться. Всё таки не стоит все яйца класть в одну корзину. Диверсифицируйте сразу в несколько объектов в разных странах. Обязательно ищите варианты с высоким потенциалом роста. Только при сумме множества факторов возможно добиться успеха. Не забывайте, что много зависит от удачи. Не рискуйте, если не имеете опыта в инвестициях. Наймите агента.